当“北上广深除外”成为新常态

本刊评论员 童亦弟

上海楼盘楼市一季度的火热终于触发了因城施策调控的“第一枪”。

3月25日，上海市的楼市调控新政如约而至。其中，非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年；二套房首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。

与此前的政策预设开始执行日期不同，这次上海新政好比北京楼盘当年的机动车摇号政策，发布后次日即开始执行，不设过渡缓冲期。这也让当天的上海楼市折腾了一把，超过2000套一手房在上海上房地产交易系统集中进行签，以至于上交易系统甚至一度瘫痪。

紧跟其后的是深圳楼盘，也是在25日当晚，深圳连夜发布楼市新政。非深圳户籍购房者需要的社保缴满年限由1年提高至3年；购买第二套房时，首付由三成提高至四成，同时认房认贷，2年内有贷款记录的，再买房时首付也是四成。

早在2014年1月，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹为本刊撰文时就指出，城市间的分化将越来越明显。时至今日的两年时间，分化愈演愈烈，乃至全国上下一片去库存之声，却独有北上广深置身事外。

特别是上海、深圳两市，近几个月房价的过快上涨，引起全社会的高度关注，也违背了市场稳定发展的基本要求。从“两会”期间主管部门的一些表态来看，一线城市的收紧政策必将到来，只是没想到来的这么快。这也从一个侧面显示出“因城施策、一城一策”的高效：不必关注其他城市和全国市场的背景，只需要从本地实际出发，针对性极强。

除地方政府层面出台的措施之外，从近期全国性质的房地产市场调控政策及“营改增”方案，也能看出分类调控已经成为一种新常态。

2月22日起，《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》正式开始执行，个人购买面积为90平方米及以下的首套房，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。纵观该通知全文，只有这项政策可以在北上广深施行，对于这四个城市购买第二套房的消费者来说，契税不调整，同时该通知提出的营业税优惠也不能享受。

而在最新的“营改增”方案中，四大一线城市又再次被“单列”，全国性的免征优惠措施，只“适用于北京市、上海市、广州楼盘市和深圳市之外的地区”。

回顾以往近10年的调控政策和相关规定，往往是以“国字头”的主管机构发文，各地贯彻落实，但从最近的一系列新规、新政来看，市场表现造成的分化已经成为事实，“一刀切”将彻底告别。而从四大一线城市的具体施策来看，由于各地市场的症结不同，调控手段和力度也有所区别。沪深在这一次打了头阵，或许北京和广州也有具体措施跟进，虽尚不知细则如何，但可以明确的是，这一次的分类调控，必然更加精准而非“头痛医脚”。