金地溢价286%摘得规模最大祝桥宅地 郊环售价或进入“5”时代

　　本周三上午，23家房企在历经长达2个多激烈厮杀后，最终浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块被金地以总价88亿元摘得，楼板价33023元/平方米，溢价率286%。业内人士指出，按照目前的地价水平来看，祝桥未来房价将攀升至6万元/平方米。

　　超200亩宅地时隔一年再现土拍市场

　　此番出让条件比较严苛，根据出让规定，浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块出让面积140252.5平方米（约210亩），容积率1.9，可建面积22.65万平方米，住宅套数下限为2400套，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%，且全装修占比需达到30%以上；同时，强制附加了“15%面积要求自持70年”、“5%的保障房需无偿转让给政府”、“保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上”的约束条件，开发难度可见一斑。

　　值得一提的是，该宗地块出让面积是近三年以来上海少有的大宗涉宅土地。2014年以来出让的地块中，仅有4宗地块面积超过200亩，最大的为2015年2月2日青浦区出让的地块，由上海申通地铁集团竞得，面积为309亩。在寸土寸金的上海，单宗规模较大的地块已是凤毛麟角，作为浦东地区继周浦、新场后又一出让的住宅用地，浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块不仅受到自贸区的辐射，航空城的定位也将加速这座上海东部城镇的建设，使得其更加带有悬念色彩。

　　祝桥未来保本价约5万元/平方米

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，祝桥镇从2011年起，共计推出5幅住宅用地及1幅商住用地，其中祝桥镇中心镇区核心区内推出2幅住宅用地，1幅商住用地，此次推出的G-10地块是祝桥镇中心镇区核心区内推出的第三幅纯住宅用地。根据上海土地交易市场网站显示该区域内未来还有3幅纯住宅用地及2幅商业用地会推出。

　　从地块本身来讲，G-10地块处于祝桥镇核心位置，周边有多个住宅小区，学校等教育设施较为齐全。距离地块南侧约500米有祝桥的大型综合商业项目“新世界欢乐城”，目前已在招商中。地块西侧也规划有大型商业综合体。今后商业配套将更加完善，因此整体生活氛围有望进一步提升。并且这幅土地出让面积超过14万平方米，对房企来讲是很好的土地储备，同时也可以有很好的施展空间。

　　祝桥尽管位于远郊，但在浦东的版图上处于中部位置，尤其是未来轨交11号线接入将对交通环境改善带来重大利好。其次产业配套带来人口的导入从而带动住房需求增长，未来10-15年，祝桥民用航空产业集群将带来1000亿元人民币以上，届时人口超过50万，将带来对住房需求递增，另外伴随浦东周边板块房价的增长，祝桥目前房价处于低位，有利于吸引周边人群置业。而目前板块内在售和存量的楼盘只有东方鸿璟园(楼盘资料 图库)，可见板块住宅的性一定程度也会促进房价上涨的预期。再其次，从地块条件来看，地块规模较大，地形相对规整，有利于多样性产品打造，而面积较大，开发周期也有利于房价自然增长，从楼板价推算，未来保本价约5万元/平方米，未来售价高出当前同类产品66%以上。

　　先天条件得天独厚

　　在浦东版图上，祝桥具有得天独厚的区位优势——东拥浦东国际机场，南临商飞总装基地，西倚迪士尼，北靠浦东奥特莱斯，相隔直线距离在3-10公里之间。与大虹桥规划相比，祝桥后发优势明显，除了自贸区、迪士尼等四大利好，五星级酒店等新型服务功能加速升级。海天湖国际生态住区生态型和高品质定位，迈开了祝桥宜居住区的新篇章。作为新市镇重点镇，祝桥未来将规划打造“生态、宜居、活力、创新”的综合环境，建设与国际航空城相匹配的高档国际化居住区。

　　祝桥按照规划建设，已做好了全方位对接和无缝隙对接的准备。除了已有的高速公路，还有轨交11号线、轨交16号线规划延伸建设，如轨交11号线规划中的延伸线将从是浦东机场；另设两条巴士快速专线（南线和北线），其中南线迪士尼-祝桥-浦东机场。这样，围绕迪士尼、浦东机场、奥特莱斯和祝桥已形成了立体交通网格化、立体化。

　　板块供应紧缺，年涨幅达到12%

　　事实上，2016上半年疯狂的土拍中，浦东新区仅有新场、周浦两幅2幅住宅地块出让，其中周浦镇西社区　PDP0-1001单元A-03-11地块被保利地产以54.4亿元竞得，成交楼板价达到43607元/平方米，成为上半年成交楼板价最高的地块。由于长期以来板块供应紧缺，制约了祝桥板块发展的速度。但祝桥板块的宅地一直是开发商眼中的“香饽饽”，2011年祝桥出让的三块含住宅的土地溢价率均超过90%，2013年出让的两块纯宅地溢价率也均在90%左右。而楼板价则从2011年的5506元/平，涨至2013年的11360元/平方米（2013年后，祝桥板块无经营性用地出让），溢价率高也就意味着开发商看好区域发展。

　　据统计，区域内近三年年均去化6万平方米左右，成交价近年来呈不断上涨趋势，年均增长约12%，目前板块成交均价约在25500元/平方米。不过板块内目前商品房资源，仅有的1个东方鸿璟园售价在27000-30000元/平方米，这对于房企来说，无疑是入手的好时机。

房闺蜜： 别整天说上海房价冲12万 14个1字头板块可以看看

土拍： 楼板价48582元/平！科创摘杨浦平凉社区商办用地

组图： 嘉定有轨电车有望2019年开通 总价300万啥盘最火